지방 깡통전세 주의보, 전세가율 75% 경고, 경주·강릉·청주 집값 하락 영향
최근 지방 주택시장을 중심으로 이른바 ‘깡통전세’에 대한 우려가 다시 커지고 있습니다. 매매가격은 하락하는데 전셋값은 쉽게 떨어지지 않으면서, 전세금이 집값과 거의 같거나 오히려 더 높은 사례까지 나타나고 있기 때문입니다. 이런 구조에서는 집주인이 주택을 처분하더라도 세입자가 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 커져 실수요자 입장에서는 각별한 주의가 필요합니다.
특히 경주, 강릉, 청주 등 일부 지방 중소도시에서는 전세가율이 빠르게 상승하며 이미 ‘주의 단계’로 분류되는 수준에 도달한 것으로 나타났습니다. 이번 글에서는 전세가율이 의미하는 바와 지방에서 깡통전세 위험이 커지는 이유, 그리고 세입자가 반드시 점검해야 할 부분을 정보 중심으로 정리해 보겠습니다.
전세가율 상승
깡통전세 위험을 판단할 때 가장 중요한 지표는 전세가율입니다. 전세가율은 매매가격 대비 전세금의 비율을 뜻하며, 일반적으로 70%를 넘기면 주의 구간, 80%를 넘기면 위험 단계로 분류됩니다. 최근 한국부동산원 자료에 따르면 지방 평균 전세가율은 75%를 넘어선 상태로, 이미 경고 신호가 켜졌다고 볼 수 있습니다.
전세가율이 높다는 것은 집값이 조금만 하락해도 전세보증금을 전부 돌려받기 어려워질 수 있다는 의미입니다. 특히 집주인이 대출을 끼고 주택을 보유한 경우, 매매를 통해 주택을 처분하더라도 선순위 대출과 전세보증금을 모두 감당하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이때 피해는 고스란히 세입자에게 돌아가게 됩니다.
최근 일부 지역에서는 전세금이 매매가를 앞지르는 ‘역전 현상’까지 나타나고 있습니다. 이는 전세가율이 100%에 가까워졌다는 뜻으로, 시장에서는 매우 위험한 신호로 해석됩니다. 전세 계약 시 단순히 주변 전셋값만 볼 것이 아니라, 반드시 해당 주택의 최근 매매 사례와 시세 흐름을 함께 확인해야 하는 이유입니다.
지방 중소도시 위험
깡통전세 위험은 지방 대도시보다는 경주, 강릉, 청주처럼 중소 규모 도시의 저가 아파트를 중심으로 나타나고 있습니다. 이들 지역은 부동산 경기 침체가 장기화되면서 매수 수요가 크게 줄어들었고, 그 결과 매매가격이 하락 압력을 받고 있습니다. 반면 전세 시장에서는 공급 감소와 실거주 수요가 맞물리며 전셋값이 쉽게 떨어지지 않는 구조가 형성됐습니다.
실제 사례를 보면 매매가는 1억 후반에서 3억 원대인데 전세금은 그와 비슷하거나 더 높은 수준에서 계약이 체결된 경우가 확인됩니다. 이런 구조에서는 집값이 소폭만 하락해도 전세금 전액 회수가 어려워질 수 있습니다. 특히 구축 아파트나 입지가 상대적으로 약한 단지는 추가 하락 가능성도 배제하기 어렵습니다.
전문가들은 이러한 현상이 단기간에 해소되기보다는 부동산 시장이 위축된 상태에서 당분간 이어질 가능성이 크다고 보고 있습니다. 집을 사기보다는 임대를 선택하는 수요가 늘어나면서 전세 수요는 유지되지만, 투자 수요가 빠진 매매 시장은 회복 속도가 느리기 때문입니다. 이로 인해 지방 중소도시의 깡통전세 위험은 구조적인 문제로 이어질 수 있습니다.
세입자 주의사항
이런 상황에서 세입자가 가장 먼저 해야 할 일은 전세 계약 전 꼼꼼한 사전 점검입니다. 단순히 전세금이 저렴해 보인다는 이유로 계약을 서두르기보다는 해당 주택의 최근 매매가격, 인근 시세 흐름, 전세가율 수준을 반드시 함께 확인해야 합니다. 특히 전세금이 매매가의 70%를 넘는 경우라면 위험 요소가 없는지 한 번 더 점검할 필요가 있습니다.
또한 선순위 대출 여부와 근저당 설정 금액도 반드시 확인해야 합니다. 집값 대비 대출과 전세금의 합계가 주택 시세를 초과하는 구조라면, 집주인의 재정 상황에 문제가 생길 경우 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 이럴 때는 전세보증금 반환보증 가입 여부도 중요한 판단 기준이 됩니다.
전문가 상담을 통해 계약 구조를 점검하는 것도 하나의 방법입니다. 특히 지방 중소도시의 경우 시장 정보가 제한적인 경우가 많아 개인이 모든 위험 요소를 파악하기 어렵습니다. 깡통전세는 계약 시점에는 문제가 없어 보여도 시장 변화에 따라 피해로 이어질 수 있기 때문에, 조금 번거롭더라도 계약 전 단계에서 충분한 검토와 확인이 필요합니다. 결국 안전한 전세 계약의 핵심은 가격보다 구조를 보는 데 있다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.
